In questi 24 anni di attività , da agente immobiliare e da imprenditore nel settore, ho stimato, pur se in maniera approssimativa, di aver eseguito circa 10.000 sopralluoghi su immobili.
In questo articolo del mio blog, vorrei soffermarmi sulla differenza di valore che si da a case costruite con certi criteri rispetto ad altre con caratteristiche assolutamente differenti.
A volte si vendono costruzioni con palesi evidenze costruttive poco confacenti o poco funzionali o addirittura con vizi strutturali che sono state valutate al pari di altre che invece sono state costruite con i crismi delle scienza delle costruzioni e hanno tutt’altre caratteristiche.
Vero è che il mercato spesso si impone e difficilmente si contesta; fino a che c’è qualcuno che a fronte di un certo bene è disposto a pagare un determinato prezzo, questo non è sindacabile. E allora quale è il punto? Il punto è che c’è ancora molta non conoscenza e alcuni acquisti si fanno più per ignoranza che per volontà.
Esaminiamo in maniera leggera il tema. Quando ti trovi di fronte a un immobile completamente condonato , pur se ormai in regola con la documentazione, probabilmente ci sono delle sostanziali differenze con un altro costruito regolarmente, sin dal principio.
Innanzi tutto, basta valutare quale è la differenza tra un permesso a costruire in sanatoria e un normale permesso a costruire, infatti uno è rilasciato ante costruzione, e l’altro post costruzione.
Un’ opera autorizzata sin dall’inizio, ha previsto un progetto ed è stato esaminato da tecnici e ha avuto delle approvazioni da parte di organi qualificati e commissioni esaminatrici preposte, per cui ha osservato tutti gli iter di studio preventivi e così ha avuto tutte le approvazioni. Se è stato approvato, vuol dire che la zona dove è stato edificato l’immobile, prevedeva edificabilità pertanto aveva tutte le opere di urbanizzazione o in assenza di esse, sempre preventivamente, sono state progettate e realizzate.
Le perizie geologiche, in una casa edificata regolarmente, vengono fatte prima, per cui, anche il tipo di fondazione e così di costruzione, rispetto particolari accorgimenti, vengono previsti ante opera.
In una casa condonata, alcune perizie spesso non vengono nemmeno richieste , o comunque vengono eseguite post edificazione. In una costruzione con iter normale, durante lo svolgimento, è prevista una direzione lavori, dei tecnici seguono l’impresa durante l’attività e così mano mano si depositano le necessarie chiusure e certificazioni.
Chi ha costruito legalmente, non si è dovuto preoccupare di correre durante l’esecuzione, in quanto titolato a farlo, e così ha potuto realizzare tutto con i tempi tecnici necessari anche rispetto la fisica dei materiali.
Un solaio per tirare bene ha bisogno di quasi 30 giorni .
Chi ha edificato, abusivamente, sicuramente ha dovuto correre un po di più , se l’avessero beccato durante la costruzione sarebbe finito nel penale.
Sicuramente, trattandosi della propria casa, molti hanno comunque eseguito i lavori benino, ma è garantito che , mai e poi mai, un immobile condonato possa essere considerato alla pari di un suo fratello pre-autorizzato.
Tutte le cose partono dalle basi e così anche le case.
A chi ha edificato senza permessi, nessuno gli ha detto quanto scavare per fare la platea di fondazione, nessuno gli ha detto quanto ferro usare e che sezioni metterne, nessuno gli ha detto se forse non era meglio fare dei pali o se date le dimensioni del fabbricato forse, fare dei giunti tecnici.
Ho visto di tutto, quando arrivi a prima vista, la casa è proprio una bella villetta. Basta però guardare meglio e ti accorgi di quanto sia differente tutto.
Noti che è stato edificato in diversi momenti, con diversi materiali, anche nella muratura, vedi gli impianti che sono proprio quelli del sabato e della domenica, magari anche certificati perché il cugino elettricista non ha potuto non fargliela.
Abitazioni che dal punto di vista strutturale hanno grandissime pecche. Ho visto case, aprirsi di estate e chiudersi d’inverno . Questo per via del terreno molto argilloso che si restringe seccandosi e si allarga con l’acqua.
Ho visto pavimenti fuori livello, portici con colonne fatte di ogni tipo di materiale, prese ed interruttori montati ad altezze differenti, alzate e pedate delle scale non omogenee.
Taverne realizzate nei vuoti tecnici di fondazione, pilastri tagliati, fondazioni sfondate per far passare gli scarichi dimenticati.
Tetti rifatti sopra all’Eternit , ormai invisibile perché cementato , finestre diverse e così porte diverse. Porte e finestre realizzate su misura delle porte e finestre preventivamente rimediate.
Attenzione, ciò che sto descrivendo, non è da subito visibile e tutti, si parla di piccole diversità delle quali ci si accorge solo dopo fatto il trasloco , quando per forza di cose si inizia a vivere la casa.
Faccio questo articolo per tutelare due parti di persone, i proprietari di immobili che hanno fatto tutto secondo regole e modalità, investendo tanta serietà e tanti soldi, e l’altro per tutti gli acquirenti che ancora ad oggi pagano 100 , 100 metri quadrati di abitazione come pagano 100 altri 100 metri quadrati di abitazione.
Oggi più che mai, c’è bisogno di sicurezza e risparmio energetico sulle abitazioni, qualsiasi fabbricato, che è stato edificato secondo regole, può essere migliorato, difficilmente immobili posticci e realizzati abusivamente potranno mai essere come i primi.
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